Povolení za půl roku? Poláci rozvázali ruce developerům a výstavba bytů jede naplno
Ve Varšavě dostanete stavební povolení za šest týdnů, v Praze za třináct let. Alespoň taková je zkušenost českého developera UDI Group. Zatímco v Česku brzdí výstavbu bytů zdlouhavé povolovací procesy a složitá legislativa, Polsko staví ve velkém a s podporou samospráv. Speciální zákon, takzvaný lex developer, například umožnil polským developerům stavět i tam, kde by to jinak nebylo možné – výměnou za nové školy, školky nebo lepší infrastrukturu. Bytů je tak víc, krize bydlení přesto sužuje i Poláky. V čem se tedy lze od našich sousedů inspirovat?
Developerská skupina UDI Group Radka Menšíka, která ve Varšavě staví projekt bytových domů Classic Ursus, je jednou z českých firem, které měly možnost otestovat polské stavební zákony. Stavební povolení na celý projekt má podle ředitelky strategie Marcely Fialkové skupina již přes rok. První etapu dokončilo UDI Group předloni v létě, druhou na konci loňského roku a další tři ještě na dokončení čekají. Celkem zde má vzniknout 960 bytů.
Skupina si výstavbu v Polsku chválí, podle Fialkové se ale například ve Varšavě staví tolik, že se developeři dokonce „musí snažit, aby prodali“. Konkurence a nabídka je zde vysoká. „Našimi běžnými zákazníky jsou rodiny střední třídy, byty stojí zhruba polovinu ceny, co v Praze, a dosáhne na ně běžná populace stejně, jak tomu ještě před deseti lety bylo v Česku,“ říká.
Řešením trablí v Česku by podle ní bylo, aby stát odstranil překážky, které brzdí výstavbu, a nechal soukromý sektor zaplavit trh množstvím nových bytů. „V Praze jsme na stavební povolení pro bytový dům bez nutnosti změny územního plánu čekali 13 let, zatímco ve Varšavě to bylo u obdobně velkého domu šest týdnů,“ vysvětluje.
Text vznikl za podpory Fondu Daniela Anýže
Fond Daniela Anýže podporuje odkaz českého novináře a publicisty Daniela Anýže. Založili ho jeho kolegové, přátelé a žáci a klade si za cíl pomáhat začínajícím novinářům se zájmem o zahraničí. Na podporu mladých talentů fondu přispělo přes 190 drobných dárců a firem.
„Chceme udržet při životě 'džob Daniela Anýže', našeho bývalého kolegy, znalce USA, jednoho z nejlepších zahraničních zpravodajů a komentátorů porevoluční doby,“ vysvětluje za zakladatele zahraniční zpravodajka Kateřina Šafaříková.
Autorka série reportáží Fenomén Varšava Karolína Blažková získala od Fondu Daniela Anýže historicky první grant na zahraniční cesty, díky čemuž pro vás může psát texty o Polsku přímo z Varšavy.
Více o fondu a dalších stipendistech se dočtete na webových stránkách projektu.
Podle zkušeností české developerské skupiny by se tak mohlo zdát, že bytová situace nedělá Polákům vrásky. Staví se rychle a díky vysoké nabídce přece musí bydlení zlevňovat. Jenomže z dostupných studií vychází, že se cena za metr čtvereční v Polsku za posledních deset let prakticky zdvojnásobila.
Mladí žijí u rodičů a na hypotéku nedosáhnou
Do roku 2015 si Poláci zvykali na takový růst mezd, který jim umožňoval nakupovat stále větší byty – trend se ale před deseti lety obrátil nejen ve Varšavě, ale i v Gdaňsku nebo Vratislavi, a lidé si tak opět mohou dovolit jen stejný, nebo dokonce menší byt než dřív. Podobně jako v Česku pak velká část bytů míří na investice, což z nich činí pro velkou část populace nedostupný produkt.
Více než třetina Poláků dnes žije v bytech, které jsou pro jejich potřeby příliš malé a kvůli nízké regulaci pravidel jsou často ve špatném stavu. Téměř 66 procent dospělých mezi 18 a 34 lety pak kvůli vysokým nákladům na bydlení zůstává u rodičů – to je jedno z nejvyšších čísel v Evropské unii. Pokud tak v Polsku rychle vyroste bytový dům, byty v něm obvykle zamíří na zmíněné investice do rukou těch, kteří už nějakou nemovitost mají.
A nepříliš pozitivní jsou i čísla týkající se takzvané nájemní mezery. Do ní spadá až 40 procent Poláků, kteří mají příliš vysoké příjmy na to, aby mohli žádat o obecní bydlení, a současně příliš nízké na to, aby dosáhli na hypotéku. „Za současných tržních podmínek si s partnerem nemůžeme dovolit koupi bytu, protože nemáme 20 procent vlastního vkladu, tedy na varšavském trhu kolem 100 tisíc zlotých (zhruba 600 tisíc korun),“ popisuje svou zkušenost například čtyřiadvacetiletá Kasia.
Řešení jako mávnutím kouzelného proutku?
Podle architekta a viceprezidenta polského Národního institutu architektury a urbanistiky Kacpera Kępińského zaznamenalo městské plánování největší boom po vstupu do Evropské unie v roce 2004. To potvrzuje i ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) Ondřej Boháč: „Poláci opravdu prošli výraznou reformou samosprávy a celého plánovacího systému. My jsme si u nás naopak vybudovali složitý, těžkopádný a zastaralý systém, který se těžko reformuje. Všichni hledají nějaký ‚kouzelný proutek‘ – dvě věty v zákoně, které všechno odblokují –, ale tak jednoduché to není.“
Pokud se přesto mluví o zákonech, v polském kontextu je nutné zmínit jeden z roku 2018. Takzvaný lex developer umožňuje postavit bytové domy i na pozemcích, kde chybí územní rozvojový plán a kde to tedy za normálních okolností není možné. Aby zde mohl developer stavět, musí získat souhlas městské části a podporu místních.
Předělat klidně pětkrát
„Obyvatelé často nevědí, co roste za jejich plotem, dokud developer neukáže vizualizace. V takové fázi má ale už stavební povolení a změny podle reakcí veřejnosti udělá málokdo,“ říká architekt Kępiński. Lex developer ale podle něj nutí developery podobným situacím předcházet, pro své projekty totiž musí získat dostatečnou podporu místních politiků i obyvatel.
„Projekt musí být známý dlouho před schválením a developer musí nabídnout něco na oplátku – třeba to, že postaví novou školu,“ vysvětluje Kępiński. V praxi podle něj zákon přinesl větší dohled nad tím, co v obci vyroste, a nutí developerské firmy plnit potřeby samospráv. „Ve Varšavě byly případy, kdy developer musel projekt měnit až pětkrát, protože nezískal souhlas veřejnosti, a politici ho proto nechtěli odhlasovat. A i když se objevovaly i výhružky, že firma od projektu odstoupí a nebude z něj nic, k tomu nakonec nikdy nedošlo,“ dodává. Projekt se totiž developerovi vyplatilo dokončit i přes další náklady.
Lex developer od developerů vyžaduje veřejné konzultace s místními samosprávami a sousedskými spolky, města z něj čerpají výhody hlavně díky přenesení nákladů na soukromé firmy. Aby totiž firmy mohly stavět na pozemcích, kde by to za normálních okolností nebylo možné, musí za to městu slíbit opravu nebo výstavbu infrastruktury. Systém je tak mnohem flexibilnější, protože zásadní slovo na finální podobě projektu mají starostové a zastupitelé a není nutné čekat na stavební úřad.
Paradox developerů s volnýma rukama
Zpočátku kolem nové legislativy panovala obava z toho, že umožní developerům stavět kdekoliv bez omezení a bez dostatečného zohlednění potřeb místních nebo infrastruktury. Jejich žádosti proto část měst – například Krakov nebo Poznaň – odmítala automaticky. Strach ze stavebního šílenství zcela bez kontroly se ale podle architekta Kępińského nakonec nenaplnil. Například ve Varšavě nebo v Lodži díky nové legislativě podle webu Property News začaly práce na deseti, respektive osmnácti bytových projektech.
Jedním z nich je varšavský komplex Lisabonská, na kterém spolupracovaly firmy Grupo Lar Polska a Develia. Ačkoliv ho původně město odmítlo, po změnách konzultovaných s obyvateli se nakonec dočkal schválení zastupitelstva. Developeři oproti původnímu plánu nové sídliště otevřeli a zpřístupnili veřejnosti, rozšířili cyklistickou infrastrukturu a jeden z prostorů určených k pronájmu přislíbila firma poskytnout městu pro dětskou psychologickou poradnu.
Lex developer má ale omezenou platnost, v polovině roku 2026 by ho měl nahradit nový program investic s názvem ZPI, v českém překladu Integrovaný investiční plán. Ten je určen k podpoře koordinace a realizace veřejných a soukromých investic v oblasti rozvoje infrastruktury, bydlení nebo městského plánování. Jak investoři, tak městské samosprávy by díky němu měly získat větší prostor pro vzájemné vyjednávání o konkrétních projektech.
Jenže jak na to v Česku?
Podle Boháče z IPR ale nelze polský zákon jen tak vzít a využít v Česku, protože polský stavební systém je založený na jiném přístupu k územnímu plánování a rozhodování. Inspiraci přesto i pro české prostředí přináší. „Klíčem je možnost dohody mezi investorem a samosprávou, třeba formou participace,“ říká. „A pokud se oba subjekty na konkrétní úpravě projektu dohodnou, tak umožnit rovnou výstavbu. Developer totiž změny v projektu podle požadavků samosprávy rád udělá – jednak chce mít úspěšný projekt, jednak mu záleží na reputaci.“
V Česku zatím developeři po dohodě o participaci s městem a úpravě projektu musí znovu do povolovacího řízení. „Musí změnit územní plán, musí přes památkáře… A nebo to radši postaví načerno,“ shrnuje Boháč. Argumentaci ochranou památkově bohaté Prahy odmítá – hlavní město už má podle něj takovou památkovou ochranu, že v centru města existuje riziko minimální.
„My hlavně potřebujeme rozvázat ruce těm, kdo o výstavbě rozhodují. Tak jako v Polsku, Německu nebo Rakousku, kde mají města skutečné nástroje a možnost rychleji rozhodovat o rozvoji území,“ říká Boháč. V Česku se podle něj naopak z územního plánu stala spíše překážka výstavby než nástroj rozvoje. A pokud mají nejen v Praze vznikat byty, právě to se musí změnit.
