Trojnásobek spořicího účtu? Deset obcí v Česku, kde se investice do bytu vrátí nejrychleji
Ceny bytů napříč Českem za uplynulý rok opět poskočily dramaticky vzhůru. Koupě investičního bytu, který bude schopen vynášet na nájemném smysluplnou sumu, tak už není triviální úlohou a nevyplatí se zdaleka všude.
Za jak dlouho se vrátí investice do bytu? Je to palčivější otázka než kdykoli jindy. Průměrný byt v Praze kupříkladu za poslední rok podražil o necelých osmnáct procent, přičemž ceny bytů rostly rychleji než inkasovaný nájem. Ruku v ruce s tím klesal i výnos, který takový průměrný pražský byt uměl nabídnout.
Aktuálních 3,3 procenta ročně dokáže nabídnout i lepší spořicí účet a navíc bez starostí. Návratnost takové investice je navíc v tomto případě dlouhých třicet let. Jedinou motivací k nákupu pražského bytu je tak spekulace na růst jeho ceny. Ale ta přece nemusí růst donekonečna. V Česku ale naštěstí existují lokality, kde se investice do bytu vrátí za zlomek času co v metropoli.
Podle statistik portálu Sreality existují v Česku momentálně lokality, které dokážou vrátit investici do bytu i za devět let, přičemž vstupní investice je řádově menší než v případě hlavního města. Už kolem hodiny jízdy autem z metropole stačí mnohdy na to, aby ceny bytů oproti Praze spadly i o více než osmdesát procent, přičemž výše nájemného zdaleka tak hluboko nepadá.
Nejvýnosnější lokality tak dokážou na nájemném ročně vynášet i přes deset procent. Z hodnoty jednoho pražského bytu tak lze teoreticky vytvořit celé portfolio bytů generující solidní měsíční rentu a celá investice se může vrátit zhruba za dekádu. Vybrali jsme obce, které alespoň na papíře slibují nejrychlejší návratnost investice do bytu v Česku.
Celkově platí, že investice do menších bytů o velikosti 20 až 39 metrů v těchto méně známých lokalitách může být výhodná, ovšem za cenu vyšší péče, důkladného výběru nájemníků a větší tolerance vůči lokálním výkyvům. Výnosy zde nejsou zajištěny prestiží adresy, ale čistě poměrem ceny k nájmu a schopností byty dlouhodobě pronajímat. Na druhou stranu – nízké vstupní náklady znamenají, že si tuto investici může dovolit i jednotlivec bez milionového kapitálu.
Varnsdorf (okres Děčín)
Doba návratnosti: 13 let
Investice do menších bytů o velikosti 20–39 m² ve Varnsdorfu se vrátí zhruba za 13 let. Průměrná kupní cena bytu se tu pohybuje kolem 850 tisíc korun, zatímco měsíční nájem činí přibližně 5 600 korun. Inzerce, po kterou majitel bytu hledá nájemníka, zde trvá v průměru 71 dní, což značí spíše průměrný zájem nájemníků. Varnsdorf nabízí průměrný roční výnos kolem 7,7 procenta, nižší vstupní náklady zůstávají relativní výhodou.
Zajímavost: Varnsdorf leží přímo u hranic s Německem a řada nájemníků zde pracuje v příhraničním průmyslu. Kvůli nižším nákladům na bydlení zde roste zájem o levné podnájmy, především u mladých párů a dělníků dojíždějících za prací přes hranice.
Mikulášovice (okres Děčín)
Doba návratnosti: 13 let
V Mikulášovicích stojí menší byt v průměru milion korun a lze ho pronajmout za přibližně 6 800 korun měsíčně. Taková kombinace vede ke zhruba třináctileté návratnosti investice. Poptávka po pronájmu zde není nijak mimořádná – byty se nabízejí v průměru 53 dní, což je lehce podprůměrný údaj. Svým výnosem jsou Mikulášovice na obdobné úrovni jako Varnsdorf.
Zajímavost: Mikulášovice jsou jednou z nejmenších obcí v přehledu, ale blízkost Národního parku České Švýcarsko zvyšuje turistický potenciál. V některých případech jsou malé byty krátkodobě pronajímány jako levné alternativy k dražším ubytovacím zařízením.
Bezdružice (okres Tachov)
Doba návratnosti: 13 let
Malé byty v Bezdružicích stojí kolem milionu korun, zatímco průměrné nájemné činí zhruba 6 900 korun. Návratnost se tak pohybuje opět na hranici 13 let. Inzerce bytů zde trvá v průměru 120 dní, což je nejdelší z našeho seznamu – to může znamenat horší likviditu nebo menší zájem o nájemní bydlení. Důležitým faktorem bude schopnost najít stabilního nájemce.
Zajímavost: Ačkoliv trh s nájmy v Bezdružicích není nijak rozsáhlý, nachází se v oblasti s vysokou koncentrací průmyslových zón – včetně oblasti Stříbro – a o levné nájmy je zájem mezi dojíždějícími zaměstnanci.
Aš (okres Cheb)
Doba návratnosti: 13 let
Aš nabízí průměrnou návratnost také ve výši 13 let. Kupní cena malých bytů je zde mírně vyšší, v průměru 1,132 milionu korun, přičemž nájemné se pohybuje kolem 7 500 korun. Díky poměrně stabilní poptávce – průměrná doba inzerce je 59 dní – může být Aš zajímavou volbou pro investory, kteří hledají kombinaci dostupné ceny a ucházejícího nájemného výnosu. Pokud se situace na nájemním trhu bude dále stabilizovat, může návratnost do budoucna klesnout pod hranici 13 let.
Zajímavost: Aš má tradičně slabší kupní sílu, ale díky své poloze u hranic s Německem funguje jako nárazníková zóna pro levné bydlení pro lidi pracující za hranicemi. To vytváří stabilní poptávku po menších bytech, zejména ve formě dlouhodobých pronájmů.
Klášterec nad Ohří (okres Chomutov)
Doba návratnosti: 12 let
V Klášterci nad Ohří se průměrná pořizovací cena malého bytu pohybuje kolem 1,28 milionu korun a pronájem přináší asi 9 153 korun měsíčně. Díky tomu je návratnost o něco příznivější – kolem 12 let. Rychlá doba inzerce (jen 22 dní) značí silný zájem o nájemní bydlení. Tato kombinace přijatelných pořizovacích nákladů, solidního výnosu a rychlé obsaditelnosti dělá z Klášterce "tajný" tip žebříčku.
Zajímavost: Klášterec je město s velmi dobrou dostupností do Kadaně, Chomutova i průmyslové zóny Triangle u Žatce, kde sídlí několik zahraničních investorů včetně korejských výrobních podniků. To generuje poptávku po bydlení u technických a montážních pracovníků.
Nejdek (okres Karlovy Vary)
Doba návratnosti: 12 let
V Nejdku se návratnost investice do malého bytu pohybuje kolem 12 let. Průměrná cena bytu zde činí 1,2 milionu korun a nájemné přibližně 8 800korun. Inzerce zde zabere zhruba 28 dní, což svědčí o poměrně rychlém zájmu nájemníků. Nejdek se tak řadí mezi vyrovnané případy – s dobrou rovnováhou mezi vstupní cenou, výnosem i poptávkou.
Zajímavost: Nejdek je známý svou průmyslovou tradicí a je satelitním městem pro Karlovy Vary. Díky novému trendu příměstského bydlení se zde zvyšuje poptávka po levnějších bytech, zejména mezi mladými rodinami a jednotlivci, kteří chtějí uniknout dražšímu centru.
Most
Doba návratnosti: 11 let
Most patří k notoricky známým lokalitám, kde lze koupit byt levněji než jinde – menší byty zde stojí v průměru kolem milionu korun. Přestože nájmy jsou zde v průměru nižší (v průměru necelých 8 tisíc korun), návratnost se díky nízké kupní ceně pohybuje na příznivých 11 letech. Most navíc nabízí velmi živý trh – 503 pronájmů je v inzerci v průměru jen 64 dní. Pro investory, kteří hledají rychlou obsazenost a nemají předsudky vůči lokalitě, může být Most velmi zajímavou volbou.
Zajímavost: Most je dlouhodobě synonymem levného bydlení, ale zároveň městem s velmi aktivním trhem – o čemž svědčí stovky nájemních inzerátů a rychlá doba obsazení. Investoři zde často kupují více bytů najednou, čímž dosahují efektu městského "mikroportfolia".
Rovná (okres Sokolov)
Doba návratnosti: 10 let
V obci Rovná lze pořídit malý byt v průměru za 780 tisíc korun. Nájemné činí zhruba 7 tisíc korun, což znamená návratnost investice kolem 10 let. I když se jedná o menší trh s nízkým počtem inzerátů, doba potřebná k obsazení bytu není nijak dramatická – průměrně 69 dní. Lokalita osloví hlavně ty investory, kteří se orientují na nízké pořizovací náklady a nevadí jim menší objem trhu.
Zajímavost: Obec Rovná je extrémně malá a klidná – i proto je zde trh s byty minimální. Právě nízký počet inzerátů může ale znamenat výhodu: nabídka je omezená, a pokud investor najde nájemce, má často dlouhodobého obyvatele bez fluktuace.
Frymburk (okres Klatovy)
Doba návratnosti: 10 let
Frymburk zaujme především vysokým nájemným – průměrně 27 500 korun měsíčně, což je suverénně nejvíc ze všech srovnávaných lokalit. Na druhou stranu, pořizovací cena je také výrazně vyšší – přes 3,1 milionu korun. Výsledkem je návratnost zhruba 10 let. Inzerce zde trvá poměrně dlouho, kolem 181 dní, což může být výzvou. Frymburk tak osloví spíše investory s vyšším kapitálem, kteří hledají výnos v turisticky atraktivní oblasti a jsou ochotni čekat na správného nájemce.
Zajímavost: Extrémně vysoké nájemné ve Frymburku je dané především tím, že jde o oblíbenou turistickou oblast na Šumavě. Byty jsou často pronajímány krátkodobě ve stylu Airbnb, což navyšuje výnos, ale současně znamená vyšší nároky na správu a obsazenost.
Rotava (okres Sokolov)
Doba návratnosti: 9 let
Nejkratší návratnost z celého přehledu vykazuje Rotava – jen 9 let. Důvodem je mimořádně nízká pořizovací cena kolem 759 tisíc korun při současném nájemném téměř 7 300 korun. Díky tomu se investice vrací nejrychleji ze všech sledovaných obcí. I když trh není velký (aktuálně jen 13 prodejních a 13 nájemních inzerátů), průměrná doba obsazení 87 dní není nijak dramatická. Pro investory hledající levný vstup a co nejrychlejší návrat vložených prostředků jde alespoň papírově o velmi atraktivní lokalitu.
Zajímavost: Díky velmi nízké pořizovací ceně bytů patří Rotava k nejrychleji se vracejícím investicím do nemovitostí vůbec. Město těží z tradičního průmyslového zázemí i dobrého spojení na Sokolov.
